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一、土地登记制度

根据《吉尔吉斯共和国民法典》,不动产是指土地、矿藏、森林、多年生植物、建筑、设施以及所有土地附着物,即任何在不损害其价值的情况下可移动之物。不动产权、不动产负担以及不动产的交易受到国家登记法的拘束。登记程序规定在《不动产权利与交易的国家登记法》中,吉尔吉斯的土地权利可以通过招投标、拍卖或者直接出售的方式获得。

根据吉尔吉斯的法律,以下权利应强制性登记(登记生效):(1)所有权:(2)商业管理权:(3)经营性控制权;(4)永久土地使用权:(5)抵押或质押权;(6)3年以上的暂时使用、租赁、转租权;(7)地投权;(8)经批准面享有的设计、建设以及使用不动产的权利:(9)因法令而生的权利;(10)根据吉尔吉斯法律使用自然资源的权利:(11)因财产的合法化而生的权利。

二、土地分类

吉尔吉斯与土地有关的法律关系由《吉尔吉新共和国上地法》调整,该法对土地根据其性质分类如下:(1)农业用地,包括耕地以及因耕种而占有的道路、通信、蓄水池、与耕种相关的建筑与设施:(2)住宅地包括城镇、城镇村格、乡村:(3)工业运输、通信、防务、以及其他基础设施用地:(4)特别保护区,(5)与水毗邻的土地;(6)国家矿藏储备用地;(7)相关地块土地性质的变化应当根据吉尔吉斯士地法及其相关法令要求的程序进行转换。

农用土地包括农业经营用地、农田道路用地、水利渠道管道用地、生产所需建筑物用地等。其些农用地可能因为处于居民区活动范围,或者不适用于农耕且低产上地,这些农用地将由辖区主管机关进行划分,用于建筑。居民区土地的使用必须符合总规划和设计方案,合理安排住房与其他建筑物的用地,给居民提供足够的生活空间。居民区然公共用地包括马路、街道、公园、花园、水池等,公共用地由国家租给自然人或者法人进行定期使用,期限一般为5年。特别保护的土地资源包括禁伐、禁猎、禁渔区,以及吉尔吉斯的自然公园、自然景观所在地、植物园、野生动植物所在区等。特殊资源土地中国家制定专门保护制度进行调整。按照吉尔吉斯森体法的相关规定,可以向其公民或者机构提供从事林业生产的土地。使用时间可以是定期或不定期。但使用人如果在林地上进行农业生产,必须向政府报批。需要注意的是林地不向外国人开放使用。水源保护区的土地是指河流、湖泊、水库、水渠、冰川、沼泽等上的水利设施用地和其临近的地带。水源保护区的土地可以经国家批准用于农业、林业、渔业、狩猎等,但只限于临时使用。此外,吉尔吉斯还规定了储备用地,这类土地归国家所有,必要时由国家根据土地法的程序进行划分。

三、获取土地使用权的途径

获得对土地的权利的方式有两种,第一种是根据民法的规定从土地的私人所有人或使用人手中继受取得,第二种是从行政当局手中获得公共或者市政士地的所有权。吉尔吉斯2011年的政府策571号决议规定了转移公共或市政土地所有权与使用权的条件与程序。

一般而言,吉尔吉斯的土地可以通过招投标、拍卖或出售的方式获得。以下情况可以直接通过出售的方式获得对土地的权利,且相关销售协议必须在当地登记机关登记,但并不需要公证:(l)包括未完或的建筑在内的私人建筑或者设施,如果该建筑或设施对相关地块有在先固定期限的使用权:(2)地块经两次拍卖后仍未能售出;(3)地块与私人建筑或者设施的部分相连接,而该部分是为私人建筑或者设施的进出、利用的提高或拓展,前提是该地块无法作为独立的不动产单位使用,以及该地块对第三人的出售可能违反建筑或者设施所有人的权利;(4)地块与私人建筑或者设施的部分相连接或者毗邻,该建筑或者设施需要建设或者保有停车场,该地块对第三人的出售可能违反建筑或者设施所有人的权利。

住宅财产,公民与法人可以不受限制地获得住宅性财产权。这种权利的发生根据有:(1)政府或者地方当局的行为:(2)合法的合同与交易行为:(3)司法行为;()法人权力机关的进行重整的决定:(5)建筑的合伙经营人;(6;其他法律规定的发生根据。

四、中资企业在吉尔吉斯使用土地应注意的问题

(一)对我国企业获得土地权利的限制

吉尔吉斯对于外国人获得土地所有权限制包括:(1)外国人不能取得农业用地所有权,除非该农业用地根据抵押协议丧失抵押物赎回权而由银行或者金融机构所有,但所有期限不得超过3年:(2)外国人不能取得除住宅用地以外的其他用地的所有权和使用权,且该住宅用地是按照吉尔吉斯法律的要求根据抵押协议丧失抵押物赎回权;(3)外国人可以通过概括继受的方式获得非住宅性土地的使用权,但对于农业与矿藏土地需经过吉尔吉斯政府的批准且使用期限不得超过50年;(4)外国人可以通过概括继受(继承、重整)的方式获得土地所有权,但是该土地的所有权在自获得土地所有权之日起的一年内必须转移给吉尔吉斯国民。

因此,根据吉尔吉斯的法律,我国企业根据法律运作获得的任何不动产所有权必须在一年内(除非法律另有规定)转移给吉尔吉斯国民。如果在一年内没有所有权转移,那么法院会根据国家有关当局或者地方当局的请求强行销售,或者根据国家或公共性的需要而直接指定给公共当局所有,并向我国所有人支付低于销售成本的价款。

(二)对我国企业使用土地的限制

1.有特殊价值的农用地

《吉尔古斯共和国土地法》第74条规定,有特殊价值的农用地是指人工灌源的农用地、长期经营的果园、人工牧场等,这些土地由于用途特定,且花费成本较高,除必须的水利设施外,一般不允许在这些农用地上建设楼房或其他设施。由于吉尔吉斯土地法规定外国人不得取得农业土地的位用权,一般来讲不会出现因违反该项规定的情形。外资企业应该注意的是从吉尔吉斯公民或者法人处转手来的土地性质,以免出现不必要的成本损失。

2.居民区的造筑和其他工程施工

如果我国建筑企业承揽了吉尔吉斯某个居民区的建筑工程,必须注意不得违反该居民区的主管建筑用地机关的设计方案,其次如果建筑工程位于吉尔吉斯政府规定的特殊地块之上,则需要经过政府批准。

在所有施工工程中都符合吉尔吉斯对土地保护的要求,要考虑投人相应的保护指施。一旦对土地功能造成不良生态结果,建筑企业就会被追究责任。

3.土地没收

土地没收是指法院根据自然人或法人的违法事实,书面通知其权利终止的一种行政行为。在法院对没收土地的裁决下达之前,被没收土地的占有人或使用人有权继续行使他们在这块土地上的权利,并为保障这块土地的用途或生产力而支付必要的费用。

没收土地的情况:(1)违反土地的指定用途。经有权机关查证后,在采取相关行政措施后的三个月内应该做出书面决议,将决议提交至法院、按没收土地的诉讼程序进行。(2)国家和社会的需要。如果吉尔吉斯政府根据国家成者社会公共需要没收私人土地时,应该与占有人进行商议,并签订会同。若占有人不同意没收的条件、行政机关有权在被拒绝之日起2个月内向法院提起有偿没收诉讼(3)农业土地在占有后三年内没有使用,或者部分没有使用。这种清醒由法院进行裁决。(4)根据城市建设规划法的相关规定,非农业用地没有在指定期限内使用的。(5)没有按时纳税的土地。为防止土地没收,应该注意法律规定的没收情形。

(三)土地争议解决

《吉尔吉斯共和国土地法》规定,一般来讲,对于土地关系的纠纷由国家授权的土地划分机关进行裁决,如果当事人不服土地行政机关的裁定,可以向法院提起诉讼。例外是,如果土地关系的纠纷属于因划分土地、没收土地和终止土地权利引起的,则不能进行裁定,只能进行诉讼,通过司法程序予以解决。因为这三种行为的作出机关本身就是土地划分机关,土地划分机关就是这三类纠纷的一方当事人,因此只能将纠纷交至法院处理。违反吉尔吉斯土地法规定的当事人(包括士地产权人和土地使用人)需要承担相应的民事、行政或者刑事责任。

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